• 1. A nyaralóházak és rövid távú kiadások piacának sajátosságai
• 2. Miért nem elég egy Airbnb-hirdetés?
• 3. Vizuális és tartalommarketing
• 4. Social media és közösségépítés
• 5. Email marketing és vendégadatbázis
• 6.Fizetett hirdetések és remarketing
• 7.Vendégélmény és értékelések
• 8. Partnerségek és együttműködések

A rövid távú bérbeadás egészen más szabályok szerint működik, mint a klasszikus hosszú távú ingatlanpiac. A legnagyobb különbség természetesen a szezonalitás. Egy tengerparti villa vagy barcelonai apartman nyáron pillanatok alatt megtelik, de az igazi kérdés az, hogyan tudunk vendégeket hozni elő- és utószezonban, vagy akár télen is.

A másik tényező a vendégkör sokfélesége, azaz a vendégprofil. Egy többgyermekes család teljesen más igényekkel érkezik, mint egy fiatal pár, aki egy romantikus hétvégét keres, vagy egy üzleti utazó, aki munkához keres megfelelő bázist. Ha mindenkinek ugyanazt az üzenetet kommunikáljuk, könnyen elvész a hatás. A siker kulcsa a célcsoport pontos megértése és a marketing ehhez való igazítása.

Spanyolország az egyik legnagyobb európai piac a rövid távú kiadások területén, és ez rengeteg lehetőséget, ugyanakkor kihívást is jelent a nyaralóház-tulajdonosoknak.

• 214 000 legális turisztikai lakás (piso turístico) szerepel a hivatalos nyilvántartásban. Ezek közel fele Andalúziában, Katalóniában, a Valenciai Közösségben és a Kanári-szigeteken található.

• Az Airbnb kínálat Spanyolországban az elmúlt két évben kb. 25%-kal nőtt, miközben több mint 65 000 hirdetést töröltek engedélyhiány miatt.

• Egy átlagos Airbnb-lakás éves bevétele: Tarifa (Cádiz): ~22 000 €, Santander (Cantabria): ~19 000 €.

• A kormány 2025-től bevezeti a 21% ÁFA-t a rövid távú bérlésekre, ami jelentősen átalakíthatja a profitabilitást.

• A túlzott turizmus (overtourism) miatt Barcelonában, Mallorcán és San Sebastiánban szigorú kvótákat vezettek be a kiadható lakások számára.

Mit jelent ez a marketing szempontjából?
A verseny extrém erős, ezért a puszta jelenlét az Airbnb-n nem elég. A helyi szabályozások miatt a független márkaépítés és a közvetlen foglalások kiemelten fontosak. Aki tudatos marketinget épít, az nemcsak a szezonban, hanem egész évben stabil bevételt érhet el.

Az Airbnb és a Booking sokak számára jelentette az első lépcsőt, és kétségtelen, hogy rengeteg forgalmat generálnak. De van egy nagy hátrányuk: a kontroll és a profit egy része kicsúszik a kezünkből. A jutalék elviheti a bevétel 15–20 százalékát, és a tulajdonos teljes mértékben a platform szabályaihoz van kötve. Egy szabályváltozás vagy profilblokkolás pedig akár egyik napról a másikra lenullázhatja a bevételt.

Ezért fontos, hogy hiába segítenek a platformok például Airbnb tippekkel, Bookin.com kiadási tanácsokkal, ne csak az OTA-kra támaszkodjunk. A saját weboldal, amelyen keresztül közvetlenül foglalhatnak a vendégek, kulcsfontosságú. Nemcsak jutalékmentes bevételt hoz, hanem márkát is épít. Ha mellé keresőoptimalizálással és Google Hotel Ads kampányokkal dolgozunk, a szállás közvetlenül azokhoz jut el, akik tényleg érdeklődnek a célterület iránt.

Ebben az iparágban az első benyomás dönt. Egy gyengén fotózott szoba vagy rosszul megírt leírás egyszerűen nem tud versenyezni. Érdemes profi fotózásra és rövid videókra beruházni, amelyek nemcsak a helyiségeket mutatják be, hanem érzékeltetik az élményt is. Egy fotó, ahol a vendég a reggeli kávét issza a teraszon a napfelkelte fényében, sokkal többet ad át, mint egy üres szoba képe.

Ugyanez igaz a szövegekre is. Nem elég felsorolni, hány hálószoba van; el kell mesélni, hogy mire ad lehetőséget a hely: közös esték a nappaliban, családi vacsorák a konyhaasztalnál, pihenés a kertben. A blogcikkek és helyi programajánlók hosszabb távon szintén segítik a foglalásokat, mert a vendég már jóval az érkezés előtt kapcsolatba kerül a hely élményével.

A közösségi média ma már nem opcionális, hanem alapfeltétel. Az Instagram és a TikTok rövid, vizuális tartalmai ideálisak arra, hogy bemutassuk a szállás hangulatát és a környék élményeit. A Facebook inkább közösségépítésre alkalmas: csoportokban, posztokban vagy akár vendégfotók megosztásával erősíthetjük a bizalmat. A Pinterest pedig remek forrás utazási inspirációra, ahol a jól optimalizált képek és infografikák folyamatosan hozzák a látogatókat.

A legfontosabb itt a hitelesség. A vendégek által készített fotók és vélemények sokszor meggyőzőbbek, mint bármelyik reklám. Ha tudatosan ösztönözzük a vendégeket, hogy osszák meg élményeiket, a közösségi médián keresztül gyakorlatilag ingyen kapunk erős ajánlásokat.

Az email marketing sokszor alulértékelt eszköz a szállásadók körében, pedig az egyik leghatékonyabb. Ha valaki már járt nálunk, sokkal könnyebb újra visszahozni, mint egy teljesen új érdeklődőt megszerezni. Ezért kulcsfontosságú a vendégadatbázis építése.

Egy jól beállított rendszer lehetővé teszi, hogy szezonális ajánlatokat, last minute kedvezményeket vagy akár személyre szabott üzeneteket küldjünk a vendégeknek. Ha CRM-et is használunk, könnyen szegmentálhatjuk a közönséget: külön kommunikációt küldhetünk a családoknak, a pároknak vagy épp a külföldi turistáknak. Így a marketing sokkal pontosabban céloz, és a hatékonysága is nő.

A fizetett hirdetések felgyorsítják az eredményeket. A Google Ads lehetőséget ad arra, hogy azokhoz jussunk el, akik éppen szállást keresnek adott városban vagy akár a környéken. Ez a keresleti ponton való jelenlét az egyik legerősebb fegyver.

A Meta Ads – tehát a Facebook és Instagram kampányok – különösen akkor hatékonyak, ha külföldi vendégeket szeretnénk elérni. Precíz célzással pontosan meghatározhatjuk, kikhez jusson el az üzenet. A remarketing pedig gondoskodik arról, hogy azok az érdeklődők, akik már jártak a weboldalon, de nem foglaltak, ne tűnjenek el, hanem újra találkozzanak a szállással. Ez sokszor az utolsó lökést adja a foglaláshoz.

A rövid távú kiadásoknál a reputáció mindennél többet ér. A vendégek döntéseinek jelentős része értékelések alapján születik. Egyetlen rossz vélemény látványosan visszavetheti a foglalásokat, míg egy sor pozitív review szinte magától tölti meg a naptárat.

Érdemes tudatosan kezelni az értékeléseket: automatikusan kérni a vendéget, hogy ossza meg a tapasztalatát, majd a pozitív visszajelzéseket felhasználni a marketingben. Ezek lehetnek social media posztok, weboldalon elhelyezett ajánlások, vagy akár hirdetések kreatívjai. A vendégélmény menedzsmentje így nemcsak szolgáltatási, hanem marketingeszköz is.

Egy nyaralóház önmagában csak egy szállás. Élményt akkor ad, ha a környezettel együtt kínáljuk. Ezért a helyi partnerségek kiépítése óriási hozzáadott értéket jelent. Egy közös ajánlat egy helyi étteremmel, borászattal vagy túraszervezővel nemcsak vonzóbbá teszi a szállást, hanem új bevételi lehetőségeket is nyit.

Az influencer marketing is egyre fontosabb ezen a területen. Egy releváns utazóblogger vagy Instagram-felhasználó posztja több száz, akár több ezer potenciális vendéghez jut el. A keresztpromóció más szolgáltatókkal szintén segít új közönséget elérni.

A nyaralóházak és rövid távú kiadások marketingje messze túlmutat egy Airbnb-hirdetésen. Szükség van egy jól átgondolt stratégiára, amely lefedi a digitális jelenlétet, a tartalmat, a közösségi médiát, az emailt, a fizetett hirdetéseket, a vendégélményt és a partnerségeket.

Ez egy összetett rendszer, ahol minden elem erősíti a másikat. Ha jól működik, az eredmény nemcsak több foglalás lesz, hanem magasabb árak, stabil bevétel és erősebb márka.

Ha szeretnél egy olyan stratégiát, amely a te ingatlanodra van szabva, és valóban segít egész évben megtölteni a naptárat, érdemes szakértő partnert választani. Mi pontosan ebben tudunk segíteni.